中国房地产上涨之迷思
2023-2-11|2024-4-11
Pat
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土地的供应是有限的，因此房产的供应也是有限的，所以不能由供需平衡自由调配。
在80年代后新古典主义经济学的兴起，使房屋市场自由化成为主流。
在普通人眼中，房屋是一个满足住房需求的同时，也是一个稳健的理财产品。根据生命周期假说，他们计算自己未来收入的增加，不动产价格的预期上涨后与按揭利息后认为是自己可以承受的。因此大部分普通人有钱了都会购买房产作为固定资产投资。
房产价格在不断转手中被炒高，哄抬价格。
在银行眼中，把钱借给房贷按揭比实业经济按揭风险更低。
实体实业部门中获得的投资下降。
普通人因房屋价格上升与租金上升，打工人与雇主的收入被越来越多用于交租。按揭者买楼因为需要付贷款，也减少消费。经济体中消费减少，导致房地产业蚕食实业经济。实体经济中停滞不前，打工人薪资上升停滞，按揭的打工人为了偿还房贷，要么只能减少消费，要么找银行借钱。社会消费意愿低迷（同时也可能带来育儿压力增大，生育意愿减少）。
银行为了适应楼市的增长，批出更多的信贷，热钱涌入房地产行业。金融与房地产形成一个恶性循环。房地产继续泡沫化。信贷累计的量越来越大，甚至整个社会的整体负债甚至大于楼市的资产增值。房地产过热泡沫化，脱离本身的价值。不断有新人入场接手，楼市等于一个传炸弹游戏。
当资产价值/实体经济遇到冲击时，当大部分人还不起房贷，泡沫爆裂，金融市场实体经济一起迎接金融海啸。
中国的房地产与其他资本主义市场的区别：
1 地产与医疗资源，教育资源强绑定
房产作为投资品的吸引力更大
2 地方政府过度抵赖卖地收入
政府消极应对楼市过热
3 GDP目标制
不动产持续增值，GDP关于不动产的占比持续上升，不动产等于一个不停刷GDP数据的雪球
房地产增长带来GDP数据的快速增长，以GDP目标制的政府乐见其成
我们可以做的：
1 金融市场改革
注重实业经济
2 税制改革
土地税/房产税
3 土地改革
公有住房/保护租房权益邮➡️降低自置房产比例
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